פסק-דין בתיק ע"א 692/12

השופטת ד' ברק-ארז:

1.        בעל מקרקעין חותם על חוזה המוגדר כהסכם אופציה למכירת המקרקעין. האם התקיימו בהסכם זה התנאים לכריתת חוזה מחייב? האם ההסכם הקנה את הזכות למימוש האופציה לכל הצדדים שנזכרו בו או רק למי שחתמו עליו בפועל? כמו כן, ובהנחה שהסכם האופציה היה מחייב - האם התקיימו התנאים למימוש האופציה בנסיבות העניין? אלה השאלות שעמדו במרכז הערעור הנוכחי.

התשתית העובדתית

2.        המשיב, מר יעקב שפירא (שפירו), היה במועדים הרלוונטיים הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 10 בגוש 10817, ברחוב העלייה השנייה בחיפה, ובית מגורים הבנוי עליהם (להלן: הנכס).

3.        ביום 12.2.10 נחתם מסמך שנשא את הכותרת "הסכם" (להלן: ההסכם הראשון) בנוגע לנכס על-ידי המשיב ואייל פרידמן, אחיו של המערער (להלן: אייל). במסמך זה צוין המשיב כ"מוכר" ואילו כ"קונה" צוינו "אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן". עם זאת, הופיע בו רק מספר תעודת הזהות של אייל, ורק הוא חתם עליו לצד חתימתו של המשיב. כן נקבע במסמך כי לאור רצון הצדדים לכרות חוזה מכר בעניין הנכס, ולנוכח הצורך לערוך בירור בכל הנוגע לאפשרות הפקעה של חלק מהנכס, מוקנים לקונה 30 ימים לביצוע כל הבדיקות הקשורות בנכס, ובתקופה זו לא יוכל המוכר למכור את הנכס לקונה אחר.

4.        בחודש מרץ 2010 נחתם מסמך נוסף, שאף הוא נשא את הכותרת "הסכם" ובו ניתנה ל"קונה" זכות לרכוש את הנכס תוך 6 חודשים. במסמך זה, שמועד החתימה המדויק עליו שנוי במחלוקת בין הצדדים כמפורט בהמשך, הוגדר "הקונה" כ"אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן או מי מטעמם", וכמו במסמך שקדם לו, גם הפעם נעדרו ממנו פרטים מזהים נוספים של המערער, מלבד שמו, והוא אף לא חתם עליו (אלא רק אייל). התאריך שהיה מודפס בנוסחו המקורי של המסמך היה 18.3.2010, אך בעותקים שנמצאו ברשות הצדדים, היה התאריך המודפס מחוק, ובמקומו נרשם בכתב יד 22.3.2010.

5.        עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה על המסמך השני, היינו באיזו מידה הוא יצר חיוב חוזי מלא למכור את הנכס. על מנת לתת ביטוי למחלוקת זו, עד להכרעה בה, יכונה מסמך זה להלן בשם "הסכם האופציה" (להבדיל מ"חוזה האופציה"). בשים לב לטיבה של המחלוקת מובא כאן נוסחו המלא של הסכם האופציה:

"הסכם

הואיל והמוכר מעונין למכור את בנין המגורים ואת הקרקע שבבעלותו,

ברח' העלייה השנייה 65, חיפה, על שטח של 798 מ"ר,

והואיל והקונה הסכים לרכוש את הבנין ואת הקרקע,

והואיל ונותר לוודא מה יעלה בגורל ההפקעה אותה מבקשת העיריה מהמגרש,

להלן הוסכם כי:

לקונה תהיה הזכות לרכוש את הבנין בתוספת הקרקע, תוך 6 חודשים מחתימת הסכם זה, במחיר שסוכם בין הצדדים, על פי התנאי הבא:

במידה וההפקעה, אם תהיה, לא תעלה על 100 מ"ר משטח המגרש, הוסכם כי מחיר המכירה יהיה 3,000,000 (שלושה מיליון ש"ח).

במידה וההפקעה תהיה בין 100 ל- 200 מ"ר משטח המגרש, הוסכם כי מחיר המכירה יהיה 2,800,000ש"ח (שני מיליון ושמונה מאות אלף ש"ח).

במידה וההפקעה תהיה על שטח של יותר מ- מ- 200 מ"ר, יהיה מחיר המכירה 2,600,000 ש"ח (שני מיליון ושש מאות אלף ש"ח) [בכתב יד הוסף: 'צמוד למדד או לדולר, הגבוה מביניהם' - ד.ב.א.]

כל העלויות הכרוכות בתיכנון, הכנת דוחות, וכו' יהיו על חשבון הקונה.

בתקופה זו לא יוכל המוכר למכור לשום קונה אחר".